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學(xué)習(xí)《決定》每日問答丨如何理解加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

  新華社北京10月22日電 《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出:“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”這是適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,著眼于破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

  我國現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式是在20世紀(jì)90年代住房短缺的歷史背景下逐步形成的。針對城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重短缺的實(shí)際,通過改革住房分配制度,出臺(tái)土地、財(cái)稅、金融等一系列支持政策,我國實(shí)現(xiàn)了從福利分房到主要通過市場解決住房問題的重大轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,住房供應(yīng)規(guī)模快速增加,城鎮(zhèn)人均住房建筑面積大幅增長,人民居住條件顯著改善,住房“有沒有”問題基本解決。推進(jìn)各類保障性住房和棚改安置住房建設(shè),建成了世界上最大的住房保障體系。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對保障和改善民生、支撐我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)在房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張時(shí)期,也存在一些資金過度向房地產(chǎn)集中,部分房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”等問題。

  近年來,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn),我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,住房發(fā)展的主要矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足,商品房交易結(jié)構(gòu)中二手房占比提高、存量市場權(quán)重加大,城市間房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化。從供給結(jié)構(gòu)看,保障性住房供給相對不足,大城市房價(jià)高,新市民、青年人住房負(fù)擔(dān)較重。從居民需求看,總體上從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變,改善性住房需求增加,對提升居住品質(zhì)的愿望更為強(qiáng)烈。從經(jīng)營方式看,“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式存在風(fēng)險(xiǎn)隱患,亟須轉(zhuǎn)型。從服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看,房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)方式從增量拉動(dòng)為主轉(zhuǎn)向存量帶動(dòng)為主,房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的特征更加明顯。這些都需要改變現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展模式,建立新的發(fā)展模式。

  加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,總體思路是以滿足剛性和改善性需求為重點(diǎn),按照政府保基本、市場滿足多樣化需求的原則,深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、調(diào)控政策、監(jiān)管機(jī)制等改革,加快構(gòu)建租購并舉的住房制度,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

  加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,要進(jìn)一步深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革。一是優(yōu)化和完善供應(yīng)體系。加大保障性住房建設(shè)和供給力度,提高保障性住房占住房總量的比例,提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性,更好滿足工薪群體剛性住房需求,推進(jìn)解決好大城市新市民、青年人、農(nóng)民工等群體住房困難問題。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)智能科技應(yīng)用、提升物業(yè)服務(wù)水平。持續(xù)推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。二是轉(zhuǎn)變運(yùn)營方式。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度,有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售,加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、嚴(yán)格預(yù)售門檻。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機(jī)制。三是完善調(diào)控政策。完善城市規(guī)劃、建設(shè)、治理體制機(jī)制。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán),因城施策,允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住房與土地、金融資源聯(lián)動(dòng),根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、配置金融資源,實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢,保持市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理,防止大起大落。完善房地產(chǎn)稅收制度。四是強(qiáng)化安全監(jiān)管。從我國存量房屋規(guī)模大,一些房屋建成時(shí)間長、存在安全隱患的實(shí)際出發(fā),研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度,形成房屋安全長效機(jī)制。



 
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